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Leilão de imóveis em São Paulo

Principais motivos para anulação de um leilão judicial de imóvel

O artigo 694 do Código de Processo Civil dispõe sobre o rol taxativo que permite ao Poder Judiciário tornar sem efeito uma arrematação de imóvel em leilão judicial, constando expressamente:

Art. 694. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado. (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).

§ 1o A arrematação poderá, no entanto, ser tornada sem efeito: (Renumerado com alteração do paragrafo único, pela Lei nº 11.382, de 2006).

I - por vício de nulidade; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).

II - se não for pago o preço ou se não for prestada a caução; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).

III - quando o arrematante provar, nos 5 (cinco) dias seguintes, a existência de ônus real ou de gravame (art. 686, inciso V) não mencionado no edital; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).

IV - a requerimento do arrematante, na hipótese de embargos à arrematação (art. 746, §§ 1o e 2o); (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).

V - quando realizada por preço vil (art. 692); (Incluído pela Lei nº 11.382, de 2006).

VI - nos casos previstos neste Código (art. 698). (Incluído pela Lei nº 11.382, de 2006).

Portanto da leitura do artigo 694 denota-se que uma vez assinado o auto pelo Juiz, pelo arrematante e pelo serventuário ou leiloeiro a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que posteriormente o Executado seja vitorioso no questionamento judicial.

Ainda nesse sentido importante destacar que o parágrafo segundo do referido artigo, com sua redação alterada em 2006 pela Lei 11.382, expressamente determina que em caso de futuro êxito pelo executado o mesmo poderá processar o exeqüente (pessoa responsável pela cobrança indevida da dívida), para o recebimento do valor que este teria recebido pela arrematação do bem, ou caso tal valor seja inferior ao valor do bem arrematado, poderá solicitar ainda a diferença do próprio exequente, mantendo-se inalterada a aquisição do imóvel pelo arrematante.

Porém o referido dispositivo trata de algumas hipóteses que possibilitam o desfazimento da arrematação judicial de imóvel em leilão, as quais serão abordadas pormenorizadamente nos textos seguintes, nesse momento destacando-se a falta de pagamento do valor do preço como uma das principais causas de desfazimento da arreamatação.

Nesse sentido, importante consignar que cada edital de leilão normalmente estabelece a forma que o arrematante poderá pagar pelo preço ofertado, sendo que em algumas ocasiões o preço deverá ser pago à vista no dia da arrematação, em outras hipóteses poderá ser pago no ato o percentual de 30% (trinta por cento) do valor do lanço ofertado, pagando-se a parcela final em até quinze dias após a arrematação, ou ainda como ocorre na Justiça do Trabalho o lanço ofertado deverá ser pago em 20% (vinte por cento) no ato da arrematação e o restante em vinte e quatro horas úteis.

Quanto ao fato da arrematação ser declarada perfeita e acabada, já manifestou-se o Egrégio Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Agravo Regimental no Recurso Esepcial 844532/SP de relatoria da Ministra Jane Silva da Sexta Turma, publicado em 09/12/2008 que assim dispôs:

PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL (ART. 694/CPC). IMPOSSIBILIDADE DE REMIÇÃO. 1. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, impossibilitando-se, destarte, a remição da dívida. 2. Agravo interno ao qual se nega provimento.

Os textos reproduzidos nesse site não representam consulta jurídica e visam expor de maneira clara e sucinta alguns dos principais aspectos envolvendo a arrematação de imóveis em leilão judicial e extrajudicial, não substituindo em hipótese alguma a contratação de um advogado especialista na área para analisar a documentação do caso concreto que poderá possuir características próprias, resultando em posterior desfazimento da arrematação e eventual perda dos investimentos realizados sem a devida supervisão jurídica.

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